广州祭出一线城市首张“房票”,不给现金给“票”能刺激疲软的楼市吗？

出品｜搜狐地产&焦点财经

作者｜王迪

编辑 | 吴亚

曾流行于棚改高峰期的房票，正重出江湖。

近日，在荔湾区石围塘征拆现场，广州发放了首张“房票”。这标志着一线城市首张房票正式落地广州。

据了解，已发放的房票凭证载明房票类型、购房地址、票面金额、政策性奖励金额、使用/兑付期限等信息，可由本人或其直系亲属购买“定点入库”的新建商品房源。

从2005年开始，我国部分城市就尝试给拆迁户发房票，房票制度已有近20年的历史。2015年，棚改货币化浪潮之下，这一制度在三四线城市中被运用，并起到一定去库存的效果；此后，房票随着2018年棚改退潮逐渐淡出人们视野。

据中指研究院监测，自2023年以来已有超50城推出房票安置政策。除了广州之外，还有郑州、南京、南昌、昆明、贵阳、厦门、无锡、温州等城市。搜狐财经梳理发现，此前房票安置多在二三线城市实施。如今，广州成为一线城市试点。

北京住宅房地产业商会会长黎乃超对搜狐财经指出，从广州开始推行房票是非常强烈的信号，可能会带动房票制度在全国一、二线城市推行。这将是一次颠覆性的行动，后续可能会有上千个相关的配套政策逐步实施。

“房票只是一个俗称，它包含很多内容，既有城中村改造未来的形式、棚户区改造的形式，也包括城市化进程、新农村、房地产未来的去库存、保交楼，以及金融类抵押补充贷款（PSL）等政策的跟进。”黎乃超称。

广州首发8张房票，“指定房源选项少，并没有掀起太大浪花”

房票是指被征收人房屋安置补偿权益货币量化后，征收人出具给被征收人购置房屋的结算凭证。功能与20世纪50年代至80年代的粮票、布票相似。区别在于，粮票是物资短缺年代发放的一种购粮凭证，而房票则是补偿拆迁户的购房凭证。

此次广州首批发布的房票共有8张，获得房票的居民或者他的直系亲属，可以在政府指定的房源中，购买新建商品房。

在广州定居的周女士告诉搜狐财经：“目前市场上还没有掀起太大的浪花，可能需要时日。听说房票安置都是指定房源，选项较少。一些保利、越秀等大企业都不在列。后续能否转让等细节也没有相关规定。”

据了解，荔湾发展集团、中海集团、珠江实业、力诚投资公司已纳入荔湾区石围塘项目“定点入库”名录。

周女士坦言，作为购房者并不愿意尝试房票。主要是怕置换成房票后续不能进行商品房卖。除非房票相比其他商品房买卖有一定的有利条件。比如，业主在限购区有限制，如果使用房票后可以购买等。

2023年，全国保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造“三大工程”全面启动。城中村改造主要针对超大特大城市，而广州同样入列。

根据广州规定，“房票安置”是现有货币补偿和实物安置模式的一种补充形式，被征收人可根据自身需要灵活选择房票安置、复建安置、产权调换或货币补偿。房票全市通用，可跨区购买“房源超市”中的房屋。房票实行实名制，不得质押融资、违规套现。

“房票是一个实物，是个可兑换的三认票证：老百姓认，开发商认，政府认。老百姓的房子被拆了，给老百姓房票，老百姓认；老百姓拿着房票儿给开发商，开发商也认；开发商拿着房票找政府去兑现、变现，或抵出相应的出让土地面积，政府的三认。最后由金融机构买单，政府通过央行发行PSL。通过政策性银行拿出足额的抵押物抵押给央行。从央行放贷给政策性银行，政策性银行再放贷给各地的政府，由政府去兑现房票，以此形成闭环。”黎乃超向搜狐财经解释了其中的逻辑。

某位房地产代理公司执行董事、董事会主席则向搜狐财经坦言：“七八年前，房票制度就在浙江有执行，主要是解决拆迁户的保障问题，有政府背书作用；其次，房票不占用开发商的资金，客户在购房选择上也有更多的自由。”

他认为，房票对市场有帮助，值得推广。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓的看法是，以往在房地产市场上升期，相比其它补偿方式，村民更多的会倾向选择回迁房，因为这种方式可以更好地分享住房增值的红利。不过，随着近年房地产市场形势的变化，房价涨跌互现，特别是近年部分房企出现流动性危机，导致参与的旧改项目停滞不前。

“村民的回迁房产不能按时交付、资金补偿也不能到位。在这种情况下，房票制度的推出为村民提供了新的模式选择，村民可以拿着它马上去买房，也可以选择兑换成现金，客观上提高了房票制度的吸引力。”肖文晓如此表示。

房票有利于消化存量库存，广州3万套以上才会对活跃市场有作用

虽然广州首批房票只有8张，但是业内所关注的是，是否会引发后续房票的大力推广，以及房票推广所形成的效果。

镜鉴咨询创始人张宏伟对搜狐财经指出，荔湾区发放房票是为了让大家购买更好的改善类住房。广州主城区中除南沙之外的限购区整体供求关系还可以，广州的问题在于非限购区和南沙的库存量比较大，但是限购区域里推房票原则上不会有太大的量。

搜狐财经梳理发现，目前广州的限购区为越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区域，广州市户籍居民家庭限购2套住房，广州市户籍成年单身(含离异)人士限购1套。目前，荔湾区域为限购区域。

从市场成交量来看，据广州市住房政策研究中心披露，2023年，海珠区、花都区、番禺区的二手住宅成交量均过万套。越秀区、荔湾区、天河区等其余各区的二手住宅成交量均不足1万套，南沙区的成交量最低，为2925套。

“荔湾区的房价相比于其他区略贵，在四五万元每平米左右。虽然政策层面说的是可以全市范围去选择，但是如果房子在荔湾区被拆了，业主大概率不会往远的地方去选房源。因为荔湾区一方面能保持增值，另外也是在本地熟悉区域安家置业。”

至于广州推出“房票”意义，张宏伟认为，很难说是否重大。目前只是几个项目的探索，只能说有相当意义，对市场起到一点活跃作用。这主要看房票量到底有多大，像广州这样的城市起码要达到3万套以上，才会对市场活跃有点作用。

在张宏伟看来，广州是一线城市第一个使用“房票”的城市，确实有点象征意义。但对于其他城市来讲，比如，北京、上海等货币安置直接给现金其实是最好的，另外的方式就是实物安置，即回迁。

一位地产资深人士则对搜狐财经表示，房票有利于消化市场上的存量住宅，对促进楼市消费有利。同时房票让拆迁户的自主选择空间更大，也有利于促进动迁，有一定积极意义，但量的大小决定楼市活跃度。

“如果一二线城市大量采用这一办法，体量够大的话能带动近期房价。但现在还看不出来具体的体量。之前推行房票不普遍，现在可能要加大比率。“上述人士称。

据中指院测算，“三大工程”之一的城中村改造将在未来带动约10万亿元投资，对房地产市场形成有效支撑。

另根据第七次全国人口普查数据推算，中国22个超大特大城市中待改造的城中村住房建筑面积约10亿平方米，以5年为改造周期，每年带来的住宅新增需求约有4400万平方米，占22个城市2022年新建商品住宅销售面积的18%。

居民是否愿意接受是难点，实施细则尚未明

曾经凭借拆迁，就能实现一夜暴富。如今房票的再度回归，打破“原址回迁+发放现金”两种传统的补偿格局。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉的观点是，房票安置符合三方利益，于政府端，缩短城中村改造周期，降低回迁用地安置需求，实现集约节约用地，减轻财政资金压力；开发商方面，房票会释放出巨大的购房需求，对新房库存去化会有一定带动作用；村民方面，除了房子和现金补偿之外，房票安置可以让村民拥有更多房屋居住自主权。

毕竟目前全国商品房库存量为6.73亿㎡，连续四年上升，2023年升幅为19.0%，创下2017年以来新高，正接近史上最高年份—2015年（71853万㎡）。

作为一线城市的“风向标”，去年9月，广州成为首座放松楼市限购的一线城市，此后又成为一线城市首个“认房不认贷”的城市。多位专家向搜狐财经表示，广州试水房票，或将引发其他一线城市的后续跟进。

虽然各大城市的房票推行细则及效果略有差异，但是以义乌的案例来看，根据联合咨信《广州房票安置政策点评》，义乌在2023年2月底推出房票安置政策，在推出后的63天内，10亿元的房票被置换使用，销售总金额达21.46亿元，对义乌的房地产市场刺激作用明显。

某位广州区域地产集团副总裁则告诉搜狐财经，房票主要是为了推动旧改，在盘活地产效果层面待看，因为行业出清需要个过程，广州局部有机会。因为旧改本身就是地方性政策比较强的举措。

一位常年在南方工作的粤系开发商人员向搜狐财经表达了担忧。

他认为，房票的意义不大。第一是村民是否能接受是个难点，以前都是棚改货币化安置，现在因为没钱实行专票。另外，新房一般比原来房屋价格还贵，所以伴有贷款，很多市民不接受。第二，所谓的房票，更多地是面向国企，对整个房地产市场的信心提振没有太大的作用。

肖文晓指出了目前房票制度的不足。

他认为，由于目前具体的实施细则尚未明确，村民对于这种新的补偿方式也有很多疑虑，比如房票安置是强制性的还是选择性的，有没有额外的奖励补偿，安置的楼盘和房源选择多不多，兑换成现金方不方便、允不允许转让使用等等，只有事关村民利益的这些疑虑都得到满意的答复，房票制度才有机会在全市更多的项目中推广。