独家｜北京信托“锦程资本054号”拟6.2折兑付：融资方早已与民生信托存在司法纠纷
21世纪经济报道记者 唐婧 北京报道
继“稳健资本206号”“瑞富资本026号”等产品被曝逾期、“榕益资本007号”被质疑“伪政信”之后，北京国际信托有限公司（下称“北京信托”）的一款房地产信托产品近日发布打折兑付的方案。
多位投资者向21世纪经济报道记者透露，1月10日，北京信托披露《“北京信托·锦程资本054号集合资金信托计划”（下称“锦程资本054号”）第一次受益人大会会议议案》（下称“《议案》”），称拟就信托财产处置事宜以通讯方式召开受益人大会。根据《议案》，北京信托将以约人民币11亿元的对价，向意向受让方转让该信托计划的标的资产债权。“若议案通过且交易成功，相当于以本息的6.2折向我们投资者进行兑付。”
对于上述转让方案，多位投资者表示“不认可”，并对项目评估价格、流程合规性等情况提出质疑。一位投资人还提及，在“锦程资本054号”设立之前，民生信托就曾发过一个底层标的资产相同的信托项目，并且早在2019年11月，该项目的融资方与民生信托之间有过司法纠纷。
房地产信托或打6.2折兑付
“按照合同，信托项目在2023年12月19日到期，在12月底的沟通会上曾跟我们提过6折兑付的事情。”投资人胡先生告诉本报记者，当时给出的说法是：整个信托项目的规模为15亿元，若以11亿元转让，算上合同利息以及其他费用是按62%转让；若将存续期间已支付的收益算成本金，投资人整体兑付额度是本金的87%～88%。
相关公告和推介材料显示，上述信托项目所募集的15亿元资金，其中1.25亿元受让福建中庚置业有限公司（下称“中庚置业”）持有的北京京西深国投商业管理有限公司（下称“京西深国投公司”）100%股权，剩余13.75亿元资金向项目公司购买其享有的位于北京市朝阳区阜荣街10号1层、2层、3层、-1层商业及-2层汽车库的环球创意广场的资产收益权。
（“程锦资本054号”推介材料的项目交易结构介绍。）
该信托项目的最新公告称，2023年12月19日，“锦程资本054号”到期，但项目公司、担保方等无法足额履行回购、差额补足和连带责任保证担保义务，交易对手发生实质违约。
“目前经受托人积极沟通，现某意向受让方有意愿以约人民币【11】亿元（具体以实际交易价格为准）受让信托计划持有的全部权益，包括且不限于标的资产债权及其全部附属权益。”上述《议案》约定，转让价款力争在受益人大会通过后3个月内支付，最迟不晚于受益人大会通过后6个月内支付；同时，信托计划应全面积极配合意向受让方交割标的资产债权（包括应按照约定将标的资产债权及其全部附属权益向受让方进行整体交割，将项目公司100%股权转让给受让方，将标的资产债权对应的抵押权主体变更至受让方名下等）。
（“锦程资本054号”第一次受益人大会会议议案。）
《议案》还称，若受益人大会通过转让方案，受托人将按照转让方案的约定与意向受让方签署相关交易文件。如未能通过或者意向转让方转让标的资产债权未能按照转让方案完成，受托人将继续按照信托文件约定以及《信托法》等相关法律法规的规定，在延期期间继续积极推动信托计划项下信托财产的处置，包括且不限于通过司法拍卖、市场化出售等方式继续寻找意向受让方。
大面积退租后出租率下降57%
据了解，“锦程资本054号”项目的第一收益来源为租金收入，第二收益来源为差额补足方支付的差额补足款。
而对于当前出现的交易对手违约以及标的资产价值受到的影响，北京信托认为，这与抵押物的大面积退租和出租率下降有关。
“核心抵押物为商业物业，自2021年四季度标的资产的主要租户北京XX科技有限公司大面积退租后的两年时间内存续签约面积仅约1万平米，除车库外出租率下降为42%，较信托计划成立时的出租率下降57%，对项目租金收入影响较大。”对于上述信托财产的现状，北京信托方面表示，受此影响，标的资产每年的现金流入大幅减少，对标的资产的价值评估影响很大。
在交易对手违约的背景下，受托人北京信托聘请了两家评估公司对信托计划项下所涉及的相关权益进行了债权价值分析，债权资产清算价值分别为103,271.38万元和86,559.33万元。
值得注意的是，根据清算价值，项目的综合回收比率远低于62%。
深圳市世联土地房地产评估有限公司出具的报告显示，截至2023年11月30日，京西深国投以及中庚置业共欠北京信托投资本金15亿元，投资收益约1.78亿元，违约金约8.09亿元，金额合计约为24.27亿元；北京信托拟处置“锦程资本054号”项下所涉及的相关权益清算价值合计103271.38万元，综合回收比率为42.56%。
而根据北京国友大正资产评估有限公司出具的报告，上述24.27亿元债权资产的分析价值为8.66亿元。该报告还解释道：“清算价值，是指价值分析对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。”
北京信托方面表示，因近几年北京写字楼租赁市场持续走弱，当前北京写字楼市场表现低迷，在当前市场下行明显的背景下，租金延续下滑走势，对资产处置产生不利影响。在当前市场环境下，信托计划直接处置持有的债权、项目公司股权、资产收益权或通过司法拍卖程序处置抵押物及行使其他担保权等，均存在回收款项无法覆盖全体受益人信托利益的风险，且回收时间存在较大不确定性，综合比较，受托人认为通过市场化方式转让信托计划持有的权益是当前实现受益人利益最大化相对合理的方式。
在此之前，据《经济观察报》报道，北京信托发行的“榕益资本007号”“稳健资本206号”“瑞富资本026号”等多款产品发生逾期。彼时，北京信托内部人士回应媒体称，公司对于地产项目风控一直比较严格，会看交易对手的排名等因素，做房地产项目时要求有足额对应的资产质押，而且所募集的资金是专款专用，监管募集资金，保证其投到项目上去。所以，希望投资人能够给予公司一些时间，去化解处置相关的风险项目。公司无法进行刚兑，一直在积极处置延期项目。
融资方曾与民生信托有纠纷
针对“锦程资本054号”信托项目，有投资人提出了质疑。一位投资人告诉本报记者，在“锦程资本054号”设立之前，民生信托就曾发过一个底层标的资产相同的信托项目，并且早在2019年11月就已与该项目融资方存在过司法纠纷。
公开信息显示，2018年10月，民生信托曾发行一款名为“中国民生信托·至信471号北京望京新一城集合资金信托计划”的信托产品，规模为11亿元，产品期限12个月，收益率约为8.6%～8.8%。信托计划所募集资金中，不超过9亿元偿还项目公司2018年已发行可转债到期应付本金，剩余2亿元资金用于北京市朝阳区阜荣街10号望京新一城项目地下2层-地上3层的装修改造。
（至信471号北京望京新一城集合资金信托计划的相关信息）
公开信息显示，民生信托于2019年11月7日向北京市第三中级人民法院申请执行，被执行人为京西深国投、中庚置业和中庚地产实业集团有限公司（下称“中庚地产”）。2019年12月9日，相关案件的判决结果显示，冻结、划拨被执行人京西深国投、中庚地产的银行存款约8.6亿元和应支付的罚息、补偿金；冻结、拍卖、变卖被执行人中庚置业持有的京西深国投1%股权、宁波梅山保税港区浩石投资合伙企业（有限合伙）持有的京西深国投32%股权等。
企查查信息还显示，2019年12月12日，民生信托退出京西深国投股东之列；2019年12月18日，北京信托新增成为京西深国投股东。随后，12月19日，“锦程资本054号”信托计划成立。
也就是说，该信托项目成立之前，融资方、担保方曾通过民生信托发行产品进行融资，并且发生过司法纠纷，被信托公司申请强制执行。
而项目推介材料中，对于标的资产情况的介绍，也侧面印证了这一点。彼时，项目的土地使用证、房屋所有权证均显示抵押于民生信托。北京信托还在推介材料中表示：“放款前，我司先办理第二顺位抵押，待归还完前手负债后，我司为唯一抵押权人。”
除此之外，有投资人对项目评估价格、受益人大会召开方式和流程等提出质疑。
投资人胡先生对本报记者表示，“我作为投资人非常不认可这个方案。其一是感觉评估价混乱，一周前项目经理告诉我评估价是12.9亿和12.5亿，现在是10.3亿和8亿多。其二是受益人大会和审议议案的流程和方式是否合规。项目没有达到信托目的，债权6折出让应该是提前终止信托计划，我认为应该采用信托计划合同条款中第8.2.2条特别决议进行，即须经参加会议的受益人全体通过。现在是通讯方式开会、使用普通决议条款进行，即经参加会议的受益人所持表决权的三分之二以上通过。”
针对“锦程资本054号”的相关情况和投资人所提出的质疑，记者拨打北京信托年报及官网披露的联系电话采访咨询，截至发稿，暂未获得接通。本报记者将持续跟进相关项目的处置进展。