北京楼市新政满月，拉锯战深度进行中

很多人可能遗忘了，就在上个月的14号，北京和上海几乎同步出台了松绑楼市的政策，而且尺度还是相对比较大的。包括了对降低首付比例、降低房贷利率下限以及豪宅线的重新认定等，可以说是大大降低了刚需置业和改善的门槛，时过境迁，这一个月以来市场反应如何呢，业主是否重新高价卖房卖出去呢，刚需会买单吗，咱们好好看看。

就在1月16号，根据澎湃新闻的报道，在北京调整12月的新政优化的四周时间，北京二手房网签量为1.22万套，处于荣枯线之上，但与新政前四周相比，二手房的网签量是基本持平的，也可以看出，二手房市场买卖双方正陷入深度的拉锯战，不舍得与不着急成为了北京二手房市场买卖双方博弈的外化表现。

而根据中国房地产指数系统百城价格指数来看，在去年北京二手住宅价格累计下跌了1.02%，12月二手住宅的价格环比下跌0.63%，已连续8个月下跌，跌幅比上个月扩大了0.15个百分点，新政的落地并没改善二手房下跌的态势。其实从市场来看，这次的政策效果只比出台之前好一点点，问询的客户多了一些，但是成交还是平稳的，从具体的门店来看，最近的一个月成交数据只与11月大致相同，但是肯定不如9月的。

咱们看去年北京的楼市可以说是一波三折的，在小阳春的时候楼市复苏的非常强势，整体成交量持续飙升，一度逼近3万套，可以说回光返照的到了2021年的状态，那时候大家都觉得北京楼市要重新火爆了，但是进入4月后成交就可以下滑，然后持续到了9月认房不认贷的新政出台，但是经过半个多月一波销量上涨后又迅速冷下去了，9约二手网签量冲破到1.4万套，10月重新跌回到了1.06万套，11月份增加到1.24万套，整体并没有太惊艳的数据，所以到12月又出了更劲爆的几个政策企图再度拉升一波销量。而在去年10月，北京的挂牌量也到达了历史高点近17万套。

而根据麦田的数据统计，在北京目前的挂牌房源中，每两套在售房源，就有一套是房龄超20年的老房子，而且从2022年底开始，房龄10年以内的次新房源占比在减少。因为现在北京业主心里也打嘀咕了，老破小在后续随着保障房、拆迁给房票等操作的冲击下，将面临越来越缩水的局面，当然北京还没正式发出房票，但是广州已经发出了第一批了，可以看出来，要买指定的房企和房源的房子，换作广州来说，大部分同等区域的话都等再补上一两百万可能才够，要是北京的话，不贴上三四百万可能想都不用想，那如果换到外围的新房，大概率多数人也是不愿意的，所以想要拆迁一夜暴富的梦想也基本被扼杀掉了。还有学区的价值，随着新生儿的减少，很多幼儿园和小学也在面临倒闭的局面。

所以，现在业主的心态是，政策出台后，客户多了很多，可以不用继续降价了，但是现在要明白的是，后续的限购也只是放开外围的远郊或者近郊，但是这里是天量挂牌的堰塞湖，谁都希望从这里脱身套现然后去选择更安全的地段或者房源，但是整体循环不起来，底部的刚需不接盘了，市场没法持续的循环起来，这也是这轮楼市救一下动一下的最根本的原因，过去的时候，政策一出来，从下到上的购买力都出来了，现在底部熄火，核心区的业主再怎么想稳住价格或者闹腾也没用，巧妇难为无米之炊。

而且上海刚刚放松奉贤、青浦两个郊区后，也给北京楼市敲响了警钟，后续北京、深圳估计也会很快跟上了，就像之前咱们也说过，国资在政策中不断出货，朝阳区住建委出货154套房的事情还历历在目，降价七八千一平打的周边的二手房可以说是措手不及，而且周边的业主还不能像一些新房项目一样去闹，因为人家是走拍卖的途径，一房一价，还有很多毛坯房。所以现在二手房已经打的非常内卷了，二手个人业主即使自己心里不愿意降价，也在被走法拍的房子和未来房企降价的房子降维打击中。

特别是郊区的房子，基本已经是按在地上摩擦了，核心区的房子，还在考虑降多少适合出货的程度，还没到不得不出手的地步，因为房地产税还没来，有多套房的业主还没那么的着急，因为市场目前还是要稳住的，可以出现大家都去挂牌卖房的场景，但是还不能让大家全面去降价卖房，这也是挤牙膏式的出政策的好处，隔断时间来个糖果，甜了一会儿就麻痹一会，创造窗口期和时间，让房价在明面上跌的慢一些，用时间换空间，慢慢摆脱对房地产的依赖。

所以对刚需来说，现在就是考验大家耐心的时候，下跌的大趋势还没结束，要根据自己的实际情况来判断，不要因为一点糖果就甜掉了自己的大脑，我们之前也说过，北京、上海、深圳没出完近郊限购解除之前，价格的下跌绝对就不会结束，因为还有很多人都在这里被套牢了，他们要想脱身，只有降价出逃，不然的话，就像深圳的那种经营贷操作就能拖死很多个人炒房客，再加上其他各种信用贷杠杆的话，断供只能是最后的必选项了。

所以大家可以关注一下今年法拍房和老赖增加的数量，这些数据将是炒房的典型代表，过去怎么赚到的钱，今年会如何赔回去，因为房企已经给大家打了个样了，房企的暴雷和个人炒房客的暴雷将是一样的，只是房企影响大，但是个人破产相对来说很多人是不知道的，不过本质是一样，都是还不起贷款了，个人没有债务重组的说法，你没钱了，银行自然就收回你的房子、冻结你的银行卡、限制你的消费等等操作，所以，在现在买房还是尽量量力而行，杠杆能少就少些，过去的杠杆是助力你脱贫，现在的杠杆是帮助你返贫。